本页只干一件事：把现在手上已经有的东西完整摆一遍——每件标出处、标确定性、标缺口。目标不是做方案，是把地图的图例先备齐；下一步（三个核心问题）从这些条件的缝隙里长。
① 地块 已定
- 宗地：六出2025-4 号 · LC26-09-01，商业用地 40 年，10,304㎡
- 位置：佛子岭西路以南、和谐西路以东（政务轴西段，市政府西侧）——农行整栋是西侧邻居（红线外 46 米），新建不碰农行
- 红线：六边形 P1-P6，鞋带面积 10,304.0㎡ 与成交公告分毫不差；红线图 v3 已上线（▸ 调研报告·红线图）
- 价钱：起始价 2,370 万 → 成交 2,470 万（溢价 4.2%），竞得人=六安建设发展有限公司（市属平台，交投 80% 控股）
- 规划条件：容积率 >1.1 且 ≤1.4（顶格计容约 14,426㎡）；建筑密度 ≤35%；绿地率 ≥10%；限高 35 米；退佛子岭路 ≥40 米（含 15 米开敞绿化带）；配建人防 6%、公厕 80-100㎡
- 时间锚：2025-12-25 挂牌成交 → 开工线推定 2026-12-25（以合同为准）
出处：05 件宗地图探查（六边形四绿复核）/ 成交公告 / 供地结果 / 出让规划条件
② 甲方想法 一主两对照 + 立面未定
温泉记忆里的「主要想法 + 第 2、第 3 个想法」——找到了，在设计理念汇报件（v19 最终交付版页 32「商业模式对比」，v16 页 27-30 同源）：
1无界商业 —— 推荐
- 打破四个边界：物理空间（室内+室外+场景室外化）/ 客群（本地家庭×外地游客包容共生）/ 文化（古今对撞、中西结合）/ 商业形态（商业×社交×艺术×文化×科技融合）
- 项目名「六安无界商业艺术中心」——各方共同明确，020 纪要再次锚定「理念已经定下来了」
- 业态清单 11 项：进口体验中心、在地文化与非遗集合、主题网红餐饮、商务宴请、微醺经济、创新零售、文创零售、设计师品牌集合、运动、文娱体验、宠物友好
- 客群配比（版面直印）：家庭 50% / 年轻 25% / 游客 20% / 社区 5%
出处：010 甲方 PPT 页 3-4 + 理念 PDF（双源互证）/ 020 纪要原话
2传统 Shopping Mall —— 未推荐（对照组）
盒子式 Commercial，业态同质化缺乏体验——被判定为「过去式」。
3社区服务型 Mall —— 未推荐（对照组）
服务范围限于周围社区，业态以基础生活配套为主，运营难度低但天花板明显。
出处：v19 页 32「为您的选择无界商业提供依据」的三比选结构（页 2 目录列明 04 商业模式对比章节）
立面方向 A / B / C / D —— 未定（四条路都摆着）
A · IP 为核（松江/成都印象城）｜B · 自然生态为核（EmQuartier/百联西郊飘带绿植）｜C · 现代表皮为核（法兰克福 Skyline Plaza）｜D · 开放思路（雕塑几何/媒体幕墙/参数化流线/地域文化/色彩图形五案）——原话标注「预置答案，开放思路」，5 页拼接 20+ 案例。
出处：v19 页 20 立面探讨总览 + 页 21-31 逐向案例
③ 建设规模 底数已定 · 上调在谈 · 目标值缺口
- 出让底数：容积率 1.1-1.4（顶格计容 14,425.6㎡——第三方平台的「14,425.60㎡」是把计容楼面上限当出让面积的口径差，实锤解密见调研报告）
- 020 纪要原话：「容积率之前说要做到 1.1-1.4 的这样的，但实际上就是说现在想再谈增加容积率」——底数清楚，想增加明确，但原话里没有目标数
- 谈判路线（020 原话）：查「大型商业的定义」→ 靠认定让层高不受限 →「所以也要在争取建筑面积」——这是增容的官方抓手
缺口 · 「提升到二点几」：已对全部现存材料做关键词终验——010 甲方 PPT 14 页读数、v19 最终交付版 36 页文本层、v21 立面、v16、v1、020 纪要原话 10 条、理念 PDF，「2.0 / 2.5 / 二点几」零命中。最接近的只有上面「想再谈增加」的原话。两种可能：目标数出现在某次口头沟通没落材料，或与别处的记忆混线。→ 处置：挂作业清单（向林总侧要书面规划条件或会议备忘）；本页暂标「目标值待补」，不用猜测值。
④ 林总身份与汇报关系 口径明确 · 股权系假设
- 温泉口径（内部）：林总=百联方，主要经营者；百联向市长汇报——我们做的东西=林总汇报内容的底稿；先打动林总，他看得上才有下一步
- 股权结构：温泉假设「各 50% 或政府 51%」——系假设，未证实，材料里零记载，不下结论
- 公开侧三角色（分列不调和）：六安建设发展（市属平台）=地主全链甲方｜百联=020 里「百联的设计想对原来的方案否掉，谈自己的理念」（设计方角色）+温泉的建设方口径，公开侧仅商务局拜访等三条交集｜东方国际系（上海纺织时尚+虹桥品汇）=市财政局官网载与市城投达成招商运营初步合作意向；「无界商业」理念图系上海纺织时装册页 P119 整页搬入（SHANGTEX 署名两次 OCR 互证）——概念期已深度在场
- 对外口径：路线图主件统一写「合作各方」，不写死结构
出处：百联×六安公开调查件（16 条带源）/ 020 纪要 [00:07:21] / 08 件视觉读 SHANGTEX 节 / 温泉 10-02 凌晨口径
⑤ 已做的五方面调研 /lc26/ 现货
| 方向 | 已有结论（一句话版） |
|---|
| 区位/基本面 | 政务轴西段、市政府西侧；商业 40 年；出让条件全套（见①） |
| 交通 | 周边 23 条公共交通线路实锤；40 米退线含 15 米开敞绿化带=界面资源 |
| 人口/消费 | 社零 1,333.7 亿底盘；餐饮增速 +7.9% 跑赢大盘一倍——直接背书「主题网红餐饮/微醺/商务宴请」三个甲方业态 |
| 竞品 | 周边大盒子近饱和（银泰 10 万方等）；万达 24.8 万㎡ 在途；六安环球港容积率 2 为参照（79,100㎡ 地块） |
| 政策/规范 | 限高 35 米、人防 6%、公厕配建、大型商业认定通道（③的谈判抓手） |
⑥ 已知 → 未知的缝 下一步
条件的缝隙在哪，问题就从哪长——三个核心问题的候选方向（下一帖收敛成正式三个）：
- 缝一 · 装得下的账：11 项业态 × 顶格约 1.44 万㎡（若 2 点几谈成则账重算）——都想要和装得下之间怎么排序
- 缝二 · 第一批客人：家庭 50% 的配比 × 政务轴办公 × 社区——第一批客人从哪来、几点来（真实人流数据在林总手里）
- 缝三 · 四不像风险：全行业扎堆非标（成都一年 14 个）、微醺/宠物友好业态踩坑实录在手——「无界」怎么不变成「四不像」
另两件挂账：容积率目标值（③缺口，向林总核实）+ 原方案图纸/设计说明（甲方资料里零平面图，索 CAD 对 020 意见）。